A sistemática aplicável aos distratos é uma discussão que assombra vendedores e compradores de imóveis. Até 2018, quando da promulgação da Lei nº 13.786, não havia nenhum regramento específico sobre o tema.
A constante judicialização referente ao fim dos contratos imobiliários levou à edição da Súmula nº 543, pelo STJ, que determina:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Mesmo após a intervenção do STJ ainda existiam vários quesitos que eram constantemente objeto de discussão como, por exemplo, o percentual a ser restituído, aplicação de penalidades, incidência de juros e correção monetária, entre outros.
Com a entrada em vigor, a Lei nº 13.786/18 passou a responder vários dos questionamentos que eram levados a juízo.
Dessa forma, quando der causa, o adquirente, ao fim do contrato, este fará jus à restituição aos valores pagos, atualizados pelo índice que o contrato estipular, deduzidos a integralidade da comissão de corretagem, e pena de 25% sobre o valor pago;
Nos casos em que a unidade imobiliária ficar disponível ao adquirente, além das deduções acima, ainda poderão ser contabilizadas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Antiga reivindicação das construtoras foi admitida, qual seja, a majoração da cláusula penal de 25% para até 50% nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Dentre as condutas bastante questionadas, foi regulamentada a possibilidade de compensação dos débitos do adquirente com o valor a restituir, bem como a não aplicação da cláusula penal quando o comprador indicar substituto que sub-rogue nos direitos e obrigações.
Ainda que tenha vindo a somar, a Lei nº 13.786/18 foi silente em alguns aspectos, como o início da incidência de correção monetária quanto aos valores a restituir decorrentes de rescisão do contrato. Sobre a questão, o STJ vem adotando o entendimento que a correção monetária deve ser contabilizada a partir do desembolso do valor.
Importante entendimento emanado sobre os juros se deu com o julgamento do recurso repetitivo nº 1740911/DF pelo STJ, firmando o entendimento de que, para os casos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros passam a incidir apenas quando do trânsito em jugado da decisão que homologar o distrato. A aplicação dos juros nessa sistemática aplica-se aos casos em que se leva ao Judiciário a resolução do contrato de forma diversa da estipulada na cláusula penal.
Partindo do pressuposto que a Lei nº 13.786/18 foi criada para regulamentar o distrato, é importante delimitar quais as partes podem aplicar a nova lei às suas relações.
No seu preâmbulo foi entabulado que a Lei nº 13.786/18 disciplina a “resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”.
O legislador restringiu sua aplicação apenas aos imóveis vendidos “na planta”, muito embora, por analogia, poderão ser estendidos seus efeitos às unidades vendidas concluídas, quando o adquirente puder ser considerado consumidor.
Ainda em relação à aplicação, deve ser feito comentário acerca da irretroatividade da lei. A nova legislação somente se aplica aos contratos firmados após sua vigência.
Quanto a isso, existem divergências. Há quem diga que para os casos em que existe ação em curso, deveriam ser aplicados os preceitos da nova Lei. Isso porque o direito à rescisão não nasce com a distribuição da ação e sim no momento em que o Judiciário a autoriza.
Para outros, a nova Lei poderia ser aplicada para fundamentar as decisões apenas no que tange à aplicação da penalidade, desde que não seja utilizada de forma prejudicial ao consumidor.
Verdade é que o distrato de contratos imobiliários sempre foi e ainda será alvo de várias discussões, seja pelo fato da novidade legislativa, seja pelo fato de existirem casos anteriores à Lei. Somente com o passar do tempo as arestas poderão ser aparadas mediante discussões jurisprudenciais. Importante que as partes participantes desse tipo de negócio tenham auxílio profissional que as conduza a um melhor desfecho possível.